【新法解读】《住房租赁条例》重磅出台：出租方必知的十大合规要点与风险防范（上）
目 录
一、新法出台背景与立法目的
二、出租方核心义务与合规十大要点解析
三、出租方常见风险与防范策略
四、新法实施过渡期应对建议
五、郧和律师实务建议
2025年7月21日，国务院总理李强签署国务院令，正式公布我国首部专门针对住房租赁市场的行政法规——《住房租赁条例》（以下简称《条例》），该条例将于2025年9月15日起施行。
作为专业从事房地产法律服务的律师事务所，我们深知这一法规的出台将对房屋出租市场产生深远影响。我们将从出租方的角度，全面解读《条例》的核心内容，分析出租方面临的合规挑战，并提供切实可行的风险防范建议，帮助出租方在新法规环境下规避法律风险，实现稳健经营。
一、新法出台背景与立法目的
《住房租赁条例》的颁布标志着我国住房租赁市场正式告别"野蛮生长"阶段，进入法治化、规范化的新时代。作为我国首部专门规范住房租赁的行政法规，该条例在《民法典》、《城市房地产管理法》的基础上，进一步明确了租赁当事人的权利义务关系，对住房租赁市场各主体给予必要引导和有效监管。
从立法背景来看，近年来我国住房租赁市场虽然不断发展，对实现"住有所居"、改善住房条件发挥了重要作用，但同时也面临诸多问题：市场秩序有待规范，租赁双方合法权益保障不充分；住房租赁供给主体以个人为主，市场化、专业化机构主体发展不足；经纪机构在房源信息发布、费用收取等方面存在不规范行为；对住房租赁活动的监督管理仍需强化等。这些问题亟需通过专门立法加以解决。
《条例》的立法目的主要体现在四个方面：
一是规范住房租赁活动；二是维护住房租赁活动当事人合法权益；三是稳定住房租赁关系；四是促进住房租赁市场高质量发展，推动加快建立租购并举的住房制度。
对于出租方而言，理解这些立法背景和目的，有助于更好地把握法规精神，在实际操作中做到合规经营。
值得注意的是，《条例》并非孤立存在，它与《民法典》合同编、《城市房地产管理法》等法律法规共同构成了我国住房租赁法律体系。作为行政法规，《条例》在法律效力层级上高于部门规章和地方性法规，具有更强的约束力和执行力。这也意味着出租方一旦违反《条例》规定，将面临更为严厉的法律责任。
二、出租方核心义务与合规十大要点解析
《住房租赁条例》对出租方设定了多项法定义务，这些义务直接关系到出租行为的合法性与风险控制。作为专业法律服务机构，我们建议出租方重点关注以下十大合规要点：
《条例》第七条明确规定，用于出租的住房应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准，不得危及人身安全和健康。这一规定意味着出租方必须确保出租房屋达到基本安全标准，特别是近年来广受关注的"甲醛房"问题，出租方需对装修材料的环保性能负责。同时，厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间不得单独出租用于居住，违反此规定将面临责令改正、警告，拒不改正的，对单位处2万元以上10万元以下的罚款，对个人处2000元以上1万元以下的罚款；有违法所得的，还将没收违法所得。
《条例》第八条要求出租人和承租人应当使用实名签订住房租赁合同，出租人需向承租人出示身份证明材料、拟出租住房的不动产权属证书或其他合法出租权利证明。同时，出租人应按规定通过住房租赁管理服务平台等方式将合同向房产管理部门备案，且备案不得收取任何费用。这一规定旨在杜绝"假房东"和"阴阳合同"现象，出租方需注意保存完整的签约材料并按时备案，否则可能面临行政处罚。
《条例》第十条规定，出租人收取押金的，应在合同中明确约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项，且除合同约定情形外，出租人无正当理由不得扣减押金。这一规定直指长期存在的"押金难退"问题，出租方需特别注意：一是押金条款必须明确具体；二是扣减押金必须有合同依据和正当理由；三是不得无故拖延返还押金。违反此规定可能引发民事纠纷甚至行政处罚。
《条例》明确规定，出租人不得擅自进入租赁住房，除非经承租人同意或依法可以进入（如紧急维修）。这一规定保障了承租人的隐私权和安宁居住权，出租方如需进入已出租房屋，必须提前与承租人协商并获得同意，否则可能构成侵权。
《条例》规定，出租人依法解除住房租赁合同时，应当通知承租人，并为承租人腾退租赁住房留出合理时间；不得采取暴力、威胁或其他非法方式迫使承租人解除合同或腾退住房。这意味着即使合同到期或符合解除条件，出租方也应遵循正当程序，给予承租人合理的搬迁时间，粗暴驱赶租客将面临法律风险。
虽然《条例》未直接限制租金涨幅，但第二十九条规定设区的市级以上地方政府应建立住房租金监测机制，定期公布不同区域、不同类型住房的租金水平信息。这意味着未来租金调整将更加透明，恶意涨价行为可能受到监管干预。出租方在调整租金时，应参考政府公布的租金水平，避免明显偏离市场价格的调整行为。
对于从事转租经营的出租方（即"二房东"），《条例》第十九条设置了更严格的要求：转租经营规模达到规定标准的，需注册为住房租赁企业；必须设立住房租赁资金监管账户并向社会公示，通过该账户办理资金收付业务。违反此项规定的，将面临2万至50万元不等的罚款。这一规定旨在防范"高收低付""长收短付"等金融风险，从事转租业务的出租方需特别注意合规要求。
《条例》强化了监督管理措施，规定房产管理部门可对住房租赁活动进行监督检查，出租方应当予以配合。拒绝或阻碍监督检查的，可能面临行政处罚。建议出租方建立规范的租赁档案管理制度，随时准备接受检查。
出租方应向承租人如实提供拟出租住房的有关信息，不得隐瞒或拒绝提供重要信息。隐瞒重要信息可能导致合同被撤销或行政处罚，情节严重的还可能被吊销营业执照。
《条例》第五条第二款提出"推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利"，这意味着未来出租方可能需要配合承租人办理居住证、子女入学等公共服务事项。虽然这不是直接义务，但配合承租人享受公共服务有助于建立稳定的租赁关系。
目 录
一、新法出台背景与立法目的
二、出租方核心义务与合规十大要点解析
三、出租方常见风险与防范策略
四、新法实施过渡期应对建议
五、郧和律师实务建议
本期编辑：张姝熳 审核：秦明传